L’avantage d’investir dans une SCPI à travers une assurance-vie est d’ordre fiscal. En effet, la fiscalité des sociétés civiles de placement immobilier change et s’ajuste à celle de l’assurance-vie, puisque ce sont les dividendes qui alimentent l’épargne du souscripteur. Autrement dit, ceux-ci deviennent des primes de versement et non des compléments de revenus comme dans le cas des dividendes perçus via une SCPI détenue en direct.
Dans cet article, nous comparerons les deux fiscalités de la SCPI : celle de la SCPI classique et celle souscrite va l’assurance-vie.
La fiscalité de la SCPI classique
Rappelons que même si c’est un opérateur spécialisé dans la pierre-papier qui gère les SCPI, c’est le souscripteur lui-même qui jouit des dividendes, c’est-à-dire des revenus locatifs qui sont considérés comme étant des revenus fonciers. C’est pourquoi, l’investisseur est imposé à partir non seulement de ces revenus mais aussi des gains appelés plus-value, soumis au régime des plus-values immobilières.
Quelques explications sur ces deux types de revenus issus de la SCPI :
- La location d’immeubles engendre la production de revenus locatifs qui sont imposés à l’impôt sur le revenu, et par conséquent, soumis à la taxation suivant le barème progressif, selon le taux marginal d’imposition. Le souscripteur est également assujetti aux prélèvements sociaux de 17.2%.
- Les autres sources de revenus issus de l’exploitation de la SCPI proviennent aussi de la cession de parts, d’immeubles ou encore d’actifs financiers. Ce qui donne naissance à de la plus-value immobilière ou de la plus-value mobilière qui sera versée à l’investisseur. Ces gains seront alors imposés suivant le régime de la plus-value immobilière ou celui de l’impôt sur le revenu pour les plus-values mobilières. L’investisseur est également redevable des prélèvements sociaux. En ce qui concerne le régime de la plus-value immobilière, rappelons qu’un abattement s’applique en fonction de la durée de détention de la SCPI, aussi bien pour l’IR que pour les prélèvements sociaux. Au-delà de la 22ème année de détention, les plus-values sont exonérées d’IR mais assujetties à un abattement de 9% pour chaque année de détention. Au-delà de la 30ème année, l’exonération aussi bien d’IR que de prélèvements sociaux s’applique.
La fiscalité de la SCPI à travers une assurance-vie
Il s’agit d’une fiscalité très avantageuse car les dividendes sont déduits de l’assiette imposable de l’épargnant. Ce sont en revanche les gains qui seront imposés et ce, en fonction de l’âge du contrat. Comme nous l’avons mentionné précédemment, la fiscalité des SCPI au sein d’une assurance-vie rejoint celle de cette dernière et non plus celle des revenus fonciers comme expliqué dans le paragraphe ci-dessus.
Rappel sur la fiscalité générale de l’assurance-vie : pour les contrats qui ont été souscrits avant le 26 septembre 1997, l’exonération totale d’impôt a lieu dès lors que le contrat est âgé de plus de 8 ans. Rappelons que trois types de fiscalité s’appliquent en ce qui concerne l’assurance-vie, et en particulier des gains, c’est-à-dire des plus-values. La première fiscalité est relative à celle que nous venons d’évoquer (contrat souscrit avant le 26 septembre 1997). La deuxième est celle qui s’applique pour un contrat souscrit entre le 26 septembre 1997 et le 26 septembre 2017. Quant à la troisième option de fiscalité, elle concerne les contrats souscrits après le 26 septembre 2017, et tient compte du montant des versements (inférieurs ou supérieurs à 150 000 euros). Trois tranches d’âge du contrat sont également prises en considération : le contrat de moins de 4 ans, celui dont la durée de détention est comprise entre 4 ans et 8 ans, et le contrat de plus de 8 ans.
